農地 交換における主な注意点
- 農地法の許可が必要（農地法第3条・第5条）
どちらも農地の場合、農地法第3条に基づく「農地の権利移転許可」が必要です。
一方が農地以外に転用予定（商業開発等）であれば、農地法第5条の許可が必要です。
許可権者：原則、農業委員会や都道府県知事（市町村によって異なる）
⭐️特に「市街化調整区域の農地」は農業振興地域に指定されていることが多く、「転用不可」なケースも多いため注意。
- 市街化調整区域の規制に注意（都市計画法）
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき地域」であり、原則として開発行為や建築行為は禁止されています。
この地域内の田を交換して取得しても、農地以外には利用できない（住宅・商業利用不可）可能性が高いです。
💡交換後に用途変更を考えている場合、開発許可（都市計画法第29条）や農振除外・農地転用など、非常に厳しい手続きが必要となります。
- 評価と面積の均衡性
交換する農地の評価額や面積が著しく異なると、不動産取得税や贈与とみなされる可能性があるため、慎重な評価が必要です。
公的機関や不動産鑑定士による評価も検討されるべきです。
- 農業振興地域制度に該当していないか
市街化調整区域の農地が「農業振興地域整備計画の中の農用地区域（青地）」であれば、農地の転用・除外が極めて困難です。
農業振興地除外申請（農振除外）が必要ですが、毎年1～2回しか申請受付されず、厳格な審査基準があります。
- 固定資産税の影響
交換後、地目や用途が変更された場合、固定資産税が変動する可能性があります。
商業用地は課税評価が大きく上がるため、維持コストへの影響を考慮すべきです。
✅ まとめ：交換の可否と注意点
項目 内容
法的許可 農地法3条または5条の許可が必要
市街化調整区域 原則、開発不可。用途変更が困難
転用制限 青地農地の場合は農振除外が必要
交換価値の均衡 評価額や面積のバランスに注意
その他 開発後の税負担やインフラ整備負担
📌アドバイス
市街化調整区域内の農地を交換対象とする場合、最初にその農地が将来「転用可能」かどうかを明確に確認すべきです。
交換は「土地の物理的な交換」ではなく、「法的条件の整った交換」でなければ、将来トラブルになります。
役所（農業委員会・都市計画課・開発審査会）に事前相談を行うのが非常に重要です。