農地売買は、一般の土地売買と違い農地法による強い規制があります。
ここでは「実務で失敗しない」ことを重視して、方法（流れ）と注意点を体系的に説明します。

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1️⃣ 農地売買の基本ルール（最重要）

🔴 原則：農地は自由に売れない

農地を「農地のまま」売買する場合は、

農地法第3条の許可

が必須です。
この許可がなければ、売買契約は無効になります。

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2️⃣ 農地売買の方法（ケース別）

【ケース①】農地 → 農地として売買する場合

（例：農家が農家に売る）

必要な手続き

• 農地法 第3条許可
• 許可権者：農業委員会

主な要件

• 買主が農業従事者であること
• 農地を適正に耕作できる体制があること
• 下限面積（地域ごとに異なる）が確保されること

👉 一般法人・投資目的では基本的に不可。

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【ケース②】農地 → 宅地・商業用地にして売る場合

（開発・住宅・店舗など）

必要な手続き

• 農地法 第5条許可（売買＋転用）
• 市街化区域：届出で足りる場合あり
• 市街化調整区域：原則不可（例外のみ）

注意点

• 農振農用地（青地）はほぼ不可
• 許可が下りるまで所有権移転不可

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【ケース③】農地を法人が買う場合

一般法人

• 原則不可（第3条）
• 農地所有適格法人でなければNG

農地所有適格法人の条件

• 農業が主目的
• 議決権の過半が農業関係者
• 役員に常時従事者がいる

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3️⃣ 農地売買の具体的な流れ

① 事前調査（ここが最重要）

• 地目（登記・現況）
• 市街化区域 or 調整区域
• 農振農用地かどうか
• 転用可否

👉 役所（農業委員会・都市計画課）で必ず事前相談

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② 売買契約（停止条件付）

必ず契約書に以下を入れます。

「本契約は、農地法〇条の許可を停止条件とする」

※入れないとトラブルの元。

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③ 農地法許可申請

• 申請者：売主＋買主
• 添付書類：
  • 契約書写し
  • 位置図・公図
  • 利用計画書 など

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④ 許可 → 決済・登記

• 許可書交付後に
  • 残代金決済
  • 所有権移転登記

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4️⃣ 農地売買の注意点（実務編）

⚠️ 注意点①「許可前の代金授受」

• 手付金も原則NG
• やむを得ない場合は返還特約必須

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⚠️ 注意点②「地目と現況が違う」

• 登記が農地でも現況が宅地 → 農地扱い
• 無許可転用は是正命令・罰則あり

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⚠️ 注意点③「農振除外の誤解」

• 農振除外＝即転用可 ではない
• 除外 → 農地法許可 → 開発許可 の順

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⚠️ 注意点④「価格だけで判断しない」

• 安くても
  • 転用不可
  • 接道なし
  • 水利同意不可
    などで使えない土地は多い

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5️⃣ よくある失敗例

❌ 契約後に「転用不可」と判明
❌ 法人で買えると思っていたら不可
❌ 農振農用地で除外不可
❌ 市街化調整区域で開発不可

👉 ほとんどが「事前調査不足」です。

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6️⃣ まとめ（要点整理）

項目	内容
原則	農地売買は許可制
農地のまま	第3条許可
転用して売る	第5条許可
法人	原則不可
契約	停止条件付必須
事前相談	絶対に必要